Fideicomiso (Trust)Zona FederalCompra de una Propiedad en Áreas Restringidas de México

noviembre 7, 20180

La zona restringida, según el artículo 27 de la Constitución Mexicana, es toda la tierra ubicada a 100 kilómetros de cualquier frontera nacional ya 50 kilómetros de cualquier océano. El artículo 27 de la Constitución establece que a ningún extranjero se le permitirá adquirir un título directo sobre la tierra dentro de la zona restringida. Sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera de México permite a los extranjeros adquirir títulos indirectos de tierras en la zona restringida por uno de dos métodos; a través de una corporación mexicana o a través de un fideicomiso bancario.

Este documento echará un vistazo a las dos opciones disponibles:

1) Adquirir propiedad en la zona restringida usando una corporación.

A partir de 1995, los extranjeros pueden poseer, operar y administrar empresas mexicanas. Quedan algunas restricciones sobre las actividades en las que una empresa mexicana puede participar cuando los extranjeros están involucrados, como la minería, los aeropuertos y las telecomunicaciones; Sin embargo, la regla general es el 100% de participación. No hay restricciones de inversión en las corporaciones mexicanas de propiedad extranjera destinadas a comprar y desarrollar propiedades. Las corporaciones mexicanas requieren un mínimo de dos asociados o accionistas. Ambos accionistas pueden ser extranjeros, y no es necesario tener un socio mexicano.

Hay varios tipos diferentes de corporaciones mexicanas, sin embargo, las dos más comunes son la S.A. de C.V. y el S. de R.L. de C.V. La S.A. de C.V. es una sociedad anónima de acciones y la S. de R.L. de C.V. se asemeja a una sociedad de responsabilidad limitada. Elegir qué tipo de corporación establecer es importante para fines fiscales tanto en los EE. UU. Como en México, y debe hablar con un abogado o contable en ambos lados de la frontera para comprender los beneficios y los costos que implica cada uno. Asegurarse de que estas cosas se hagan correctamente desde el principio, sin lugar a dudas, le ahorrará tiempo y dinero.

El sistema legal mexicano es un sistema muy “formal” en el sentido de que existen “formularios o procedimientos” que deben seguirse para que ciertos tipos de documentos y transacciones se consideren válidos. Esto es cierto con la creación de una corporación mexicana. Si los “formularios y procedimientos” no se realizan correctamente, la responsabilidad limitada de estas corporaciones puede ser anulada y los accionistas o socios podrían ser considerados de manera conjunta e ilimitada.

Una vez que se forma su empresa mexicana, tiene la capacidad legal para adquirir propiedades en cualquier lugar de México, incluida la zona restringida. La adquisición de propiedad también es un procedimiento “formal” y debe asegurarse de que se realicen todos los pasos adecuados para asegurar el título. La siguiente sección sobre fideicomisos (fideicomisos) repasa algunos de estos trámites.

Si todo se hace correctamente, no debería tener problemas para adquirir un seguro de título en esta propiedad de ninguna de las principales compañías de seguros de títulos de EE. UU. Eso refleja lo segura que puede ser comprar una propiedad en México cuando se hace correctamente.

2) Adquirir propiedad en la zona restringida usando un fideicomiso (fideicomiso)

Un fideicomiso (fideicomiso) es un contrato a tres partes por medio del cual el vendedor (fideicomitente / settlor) transfiere irrevocablemente a un banco de bienes raíces (fiduciario / trustee) para que un tercero (fideicomisario / beneficiario) pueda usar y disfrutar de tales bienes. propiedad. La transferencia de bienes inmuebles del vendedor al banco es una transferencia de título definitiva e irrevocable. De acuerdo con la ley mexicana, solo una institución bancaria mexicana autorizada puede ser fiduciaria. El banco adquiere el título de propiedad real y está obligado a permitir que el beneficiario use y disfrute de la propiedad según lo considere conveniente (siempre que la manera en que lo haga sea legal). Si los beneficiarios desean alquilar la propiedad a terceros, pueden hacerlo obteniendo las autorizaciones necesarias. Los beneficiarios también tienen el derecho de vender la propiedad cuando lo deseen y de recibir los beneficios producidos por dicha venta.

El banco no puede gravar o vender la propiedad sin el consentimiento expreso por escrito del beneficiario.

La ley mexicana requiere que todas las transacciones de bienes raíces sean realizadas por un Notario Público. El Notario está obligado a registrar en sus libros la escritura de cesión del título, haberla firmado por las partes involucradas y anotarla en el Registro Público de la Propiedad que corresponde a la ubicación de la propiedad. Una vez que la escritura de transferencia de título se firma en presencia del Notario y se registra en el Registro Público de Bienes, la transacción de bienes inmuebles ha cumplido con los requisitos de la ley mexicana.

No hay una institución de depósito en garantía en México. En cambio, desde el momento en que las partes acuerdan un precio y dan un pago inicial hasta que la escritura de la transferencia del título se firma ante el Notario, generalmente se firma un acuerdo preliminar para garantizar los derechos de las partes involucradas. Este acuerdo solo debe firmarse después de haber confirmado con el Registro Público de la Propiedad que la propiedad involucrada en la transacción está libre de cargas. Una vez que se firma el acuerdo preliminar, todos los trámites y autorizaciones necesarios se obtienen y envían a un notario apropiado para que los firme y se registre.

La escritura de transferencia de título que está registrada en los libros del Notario, así como en el Registro Público de la Propiedad, contendrá el acuerdo de fideicomiso completo y es el documento que probará que usted tiene derechos sobre cierta propiedad de bienes raíces. Una vez que la escritura se ha registrado en el Registro Público de la Propiedad, la primera escritura del título va al banco y la segunda escritura del título se entrega al comprador / beneficiario.

Si necesita verificar ante las autoridades fuera de México que ha invertido en un país extranjero, una copia “apostillada” o “legalizada” de su escritura de confianza será suficiente

La Ley de Inversión Extranjera permite fideicomisos hasta por 50 años, y dichos permisos pueden ser renovados.

Además de lo anterior, algunas de las condiciones generales del contrato de fideicomiso son las siguientes:

  1. Puede haber más de un fideicomisario (beneficiario). Si se designa más de un fideicomisario, cada uno será co-beneficiario de los bienes mantenidos en fideicomiso (a menos que se establezca lo contrario).
  2. Los beneficiarios sustitutos o “fideicomisarios sustitutos” deberán ser designados. Los beneficiarios sustitutos son generalmente miembros de la familia y solo tendrán derecho a participar en el fideicomiso una vez que todos los primeros beneficiarios hayan fallecido (a menos que se establezca lo contrario).
  3. Si el fideicomisario / beneficiario no está contento con el banco que actúa como fiduciario / trustee, el fideicomisario tiene derecho a cambiar de banco.
  4. Si los bienes mantenidos en fideicomiso no son terrenos mejorados y tienen más de 2,000 metros cuadrados, el Ministerio de Relaciones Exteriores requerirá que los beneficiarios firmen una carta prometiendo invertir en el terreno una cierta cantidad de dinero durante un período de 24 meses. La cantidad de dinero que se necesitará invertir estará determinada por la ubicación de la propiedad y su tamaño.

Si tiene alguna pregunta sobre este proceso, no dude en comunicarse conmigo o puede hablar con su agente de bienes raíces.

Sinceramente,

David W. Connell

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