Si estás vendiendo tu casa en México, es esencial saber, antes de firmar un acuerdo u oferta de venta, cuánto pagarás de Impuesto Sobre la Renta (ISR), porque este monto será retenido como parte del cierre. Antes de aceptar una oferta, asegúrate de tener un cálculo POR ESCRITO del ISR por parte de tu asesor fiscal o notario. Debes revisar el cálculo y confirmar con tu asesor que no existan otras formas de reducir el monto del ISR. En muchos casos, hemos visto que con un buen consultor fiscal, con experiencia en temas de ISR, este impuesto puede reducirse significativamente.
No esperes hasta el día del cierre para revisar el cálculo del ISR, pues será demasiado tarde para proporcionar información que pueda ayudar a reducirlo. Desde el momento en que decides poner tu casa en venta, debes tener muy claro cuánto será la retención del ISR.
Este artículo es un resumen de cómo se calcula el ISR en la venta de una casa si eres:
- Residente Fiscal Mexicano, o
- Residente Fiscal Extranjero (persona o entidad).
Primero, debes determinar si eres Residente Fiscal Mexicano o Residente Fiscal Extranjero, pues las reglas aplican de manera distinta para cada uno.
Cuando estableces tu hogar en México, se te considera residente fiscal. Sin embargo, cuando tienes una casa en otro país, se te considera residente fiscal en México solo si México es tu "centro de intereses vitales". Se entiende que tienes tu centro de intereses vitales en México cuando más del 50% de tus ingresos totales provienen de México, o cuando México es tu "principal centro de actividades profesionales".
No se te considera Residente Fiscal Mexicano si solo usas tu casa de manera temporal para fines turísticos y la mayor parte de tus ingresos se genera fuera de México.
Asimismo, los Residentes Fiscales Mexicanos deben declarar impuestos en México sobre sus ingresos mundiales. Simplemente obtener un RFC no te convierte en residente fiscal. Además, contar con una Visa de Residencia Temporal o Permanente NO significa que seas considerado Residente Fiscal Mexicano
I. Cálculo del ISR cuando la venta la realiza un Residente Fiscal Mexicano
La fórmula para calcular este impuesto es:
♠Ingreso – Costo – Deducciones = Ganancia de Capital
Ingreso – El ingreso es el monto de la venta.
Costo - El costo es el monto que aparece en la escritura de compra del vendedor, el cual puede ajustarse por inflación. El costo también puede incluir mejoras aplicadas a la propiedad bajo reglas especiales, incluyendo:
- Cuando tu escritura no menciona el valor de la construcción, se puede usar el 80% del valor total de la escritura como valor de construcción, o el porcentaje utilizado por el avalúo reflejado en la escritura.
- Los costos de construcción se deprecian un 3% anual, debiendo ser por lo menos 20% menores que el costo inicial. El costo resultante se ajustará por inflación.
- Las mejoras a la propiedad estarán sujetas a las mismas reglas de depreciación establecidas anteriormente y deberán contar con la documentación de respaldo adecuada (facturas registradas o “facturas”).
- El mantenimiento no es un costo deducible.
- Si el vendedor no puede verificar el costo de las mejoras realizadas después de la compra, entonces el vendedor puede usar el 80% del valor del avalúo de dichas mejoras, siempre y cuando dicho avalúo esté debidamente registrado y sea autorizado por el notario. El registro de este avalúo debe cumplir con los requisitos del registro municipal. Existen otras reglas para determinar el costo de construcción, y recomendamos que consulte con un especialista cuáles podrían aplicar en su caso. El ajuste del costo base por mejoras sí requiere un procedimiento, y muchos notarios no permitirán este ajuste en el costo base.
- Su costo siempre se calcula en pesos, conforme a la ley fiscal mexicana. Aunque muchas propiedades en México se anuncian con valores de venta en dólares, todos los impuestos se calculan convirtiendo los dólares a pesos.
Deducciones - Incluyen:
- Gastos y honorarios notariales pagados para la compra y venta.
- El impuesto local sobre la venta de propiedad.
- Pagos hechos con base en el avalúo de la propiedad.
- Comisiones inmobiliarias pagadas.
Las deducciones anteriores deben contar con la documentación de respaldo correspondiente (factura) y deben ajustarse por inflación.
Ganancia de Capital - Una vez que restas el costo y las deducciones del ingreso, obtendrás tu Ganancia de Capital, sobre la cual se aplicará una tasa entre 1.92% y 35%, dependiendo del monto. Como regla general, cualquier ganancia mayor a 250,000 USD paga el 35%.
Exenciones (solo para Residentes Fiscales Mexicanos)
Las personas físicas (no las sociedades mexicanas) que sean Residentes Fiscales en México pueden exentar los primeros 700,000 “UDIS” (en noviembre de 2025, esto equivale aproximadamente a 313,000 dólares) de la Ganancia de Capital en la venta. A continuación se muestra un ejemplo de cómo funciona esto.
Cuando el monto de la venta no excede 700,000 “UDIS” (aproximadamente 313,000 dólares en noviembre de 2025), está totalmente exento del Impuesto sobre la Ganancia de Capital.
Si la venta excede 700,000 UDIS, se paga impuesto sobre el monto que exceda los 700,000 UDIS (USD 313,000) de manera proporcional a la ganancia excedente. Un ejemplo de esto es el siguiente:
Para fines de simplicidad, el cálculo se realiza utilizando el dólar estadounidense cuando, en realidad, todos los cálculos se harán en pesos mexicanos.
Ejemplo:
Precio original de compra: USD 300,000. Precio de venta: USD 1,000,000.
Cálculo de la Ganancia de Capital USD 1,000,000 – USD 313,000 (exención UDIS) = 687,000 dólares. USD 687,000 dividido entre USD 1,000,000 = 68.7%. Este porcentaje de su ingreso será gravado (USD 687,000 de USD 1,000,000). Para su adquisición, puede aplicar USD 206,100 o el 68.7% de su precio de compra (USD 300,000).
Ganancia de capital. – A los USD 687,000 (Ganancia de Capital) se le restan USD 206,100 (costo), dando una utilidad de USD 480,900, sobre la cual se calculará el impuesto.
Notas sobre las exenciones:
- Solo puedes usar esta exención una vez cada tres años.
- Debe declarar la venta en su declaración anual, o la exención se perderá, además de que se generarán impuestos y sanciones adeudados.
- Después del 31 de diciembre de 2013, todas las compras deben contener el comprobante fiscal digital del notario o “CFDI”. Si no cuenta con este documento, su costo base será cero. La escritura por sí sola ya no es suficiente para comprobar su costo base.
- Para comprobar la “residencia fiscal”, debe proporcionar al Notario Público cualquiera de los siguientes documentos:
- Identificación de Elector (INE). Nota: los extranjeros no pueden obtener una INE.
- Recibo de luz o teléfono.
- Estado de cuenta bancario de cualquier banco reconocido o de un fondo de inversión.
Nota: La documentación debe estar a nombre del contribuyente, cónyuge, madre, padre o hijo del contribuyente.
II. Venta de una casa en México por un Residente Fiscal Extranjero
Si no es Residente Fiscal en México y está vendiendo su vivienda en México, tiene dos opciones para el Impuesto sobre la Ganancia de Capital, las cuales son:
Opción 1.- Regla general: Puede pagar el 25% del monto total de la venta (sin restar ningún Costo o Deducción). Hemos visto 1 caso en los últimos 20 años en el que alguien optó por hacerlo, por lo que no se utiliza o
Opción 2.Aplicar el 35% a la Ganancia de Capital, utilizando la fórmula que vimos anteriormente para el Residente Fiscal Mexicano: Ingreso – costo – deducciones = Ganancia de Capital.
Vale la pena señalar:
- Los Residentes Fiscales Extranjeros no pueden acogerse al beneficio de las reglas de exención.
- La Opción 2 solo aplica cuando: a) El vendedor tiene un representante legal en México, o b) la operación se formaliza mediante escritura pública (ante notario).
- Un “CFDI” debe formar parte de la escritura que emita el notario, o de lo contrario el costo base será “cero”. A partir del 31 de diciembre de 2013, el valor en la escritura no es suficiente para comprobar el costo base, y también debe contar con el “CFDI”.
Algunas notas importantes que nos gustaría agregar incluyen las siguientes 2:
- Impacto de no contar con un CFDI para el comprador: Los compradores que hayan adquirido una propiedad después del 31 de diciembre de 2013 deben tener la escritura para comprobar el costo de su propiedad y el CFDI que refleje dichos costos. Si compró la propiedad después del 31 de diciembre de 2013 y no cuenta con el CFDI que compruebe lo que pagó por ella, el notario que lleve a cabo la venta no podrá deducir su precio de compra (Costo) del ingreso por la venta, lo que aumentará drásticamente el Impuesto sobre la Ganancia de Capital que deberá pagar al momento de vender. La conclusión es que, si compra una propiedad, los documentos de cierre deben incluir el CFDI que indique correctamente el valor de su compra.Si usted es un Residente Fiscal Extranjero y no cuenta con una identificación fiscal en México, llamada “RFC”, la cual es necesaria para emitir un CFDI, el notario puede usar un “RFC genérico” para usted. Tenga en cuenta que algunos notarios no están de acuerdo con este punto y no generarán un CFDI para un Residente Fiscal Extranjero que no tenga un RFC (el cual, en ocasiones, puede tardar meses en obtenerse). Si el notario no está de acuerdo en emitir un CFDI a un Residente Fiscal Extranjero con un “RFC genérico”, le sugerimos que busque un notario que sí lo haga. Antes de comprometerse a vender su vivienda firmando un convenio u oferta, asegúrese de saber cuánto pagará por el Impuesto sobre la Ganancia de Capital. Asimismo, verifique que el notario que realizará el cierre de la venta le haya proporcionado un cálculo de impuestos y que usted haya revisado dicho cálculo antes de aceptar que el notario retenga el monto de la Ganancia de Capital de su precio de venta.
- Ley Antilavado de Dinero (AML) afecta: Desde 2012, México cuenta con estrictas reglas AML. Esto impacta todas las ventas de bienes raíces e incluye obligaciones tales como:
- Identificación del Beneficiario Final (archivo UBO), incluyendo proporcionar números de identificación fiscal, como su número de Seguro Social.
- Notificación a la Unidad de Inteligencia Financiera.
- La evidencia documental del UBO debe conservarse durante cinco años.
Al vender una vivienda en México, el notario debe obtener toda la documentación AML necesaria y firmar los formularios y declaraciones correspondientes que se presenten ante la autoridad AML.
Owning and selling a home in Mexico can be both a favorable lifestyle decision and an investment strategy. Understanding how the capital gains are calculated and withheld at closing will help clarify your decision to buy or sell. Some cases differ, so please let us know if you have any questions about your purchase or sale.
David W. Connell and Jorge A. Cadena wrote this article. You can find more articles and seminars at www.mexicolaw.com.mx and www.cadenaadvisors.com. This article is co-owned by Connell & Associates and Cadena Business Advisors, and its reproduction requires the written consent of Mr. Connell and Mr. Cadena, who have the rights to this work. Copyright 24. This article is a general overview of the topic at the time of publication. For each particular case, we recommend obtaining written consent for your specific case or situation.
