{"id":5136,"date":"2026-07-15T00:43:40","date_gmt":"2026-07-15T00:43:40","guid":{"rendered":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/?p=5136"},"modified":"2026-07-15T00:43:40","modified_gmt":"2026-07-15T00:43:40","slug":"capital-gains-tax-on-the-sale-of-homes-in-mexico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/capital-gains-tax-on-the-sale-of-homes-in-mexico\/","title":{"rendered":"Impuesto Sobre la Renta (ISR) en la venta de casas en M\u00e9xico"},"content":{"rendered":"
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Si est\u00e1s vendiendo tu casa en M\u00e9xico, es esencial saber, antes de firmar un acuerdo u oferta de venta, cu\u00e1nto pagar\u00e1s de Impuesto Sobre la Renta (ISR), porque este monto ser\u00e1 retenido como parte del cierre. Antes de aceptar una oferta, aseg\u00farate de tener un c\u00e1lculo POR ESCRITO del ISR por parte de tu asesor fiscal o notario. Debes revisar el c\u00e1lculo y confirmar con tu asesor que no existan otras formas de reducir el monto del ISR. En muchos casos, hemos visto que con un buen consultor fiscal, con experiencia en temas de ISR, este impuesto puede reducirse significativamente.<\/p>\n

No esperes hasta el d\u00eda del cierre para revisar el c\u00e1lculo del ISR, pues ser\u00e1 demasiado tarde para proporcionar informaci\u00f3n que pueda ayudar a reducirlo. Desde el momento en que decides poner tu casa en venta, debes tener muy claro cu\u00e1nto ser\u00e1 la retenci\u00f3n del ISR.<\/p>\n

Este art\u00edculo es un resumen de c\u00f3mo se calcula el ISR en la venta de una casa si eres:<\/p>\n

    \n
  1. Residente Fiscal Mexicano, o<\/li>\n
  2. Residente Fiscal Extranjero (persona o entidad).<\/li>\n<\/ol>\n

    Primero, debes determinar si eres Residente Fiscal Mexicano o Residente Fiscal Extranjero, pues las reglas aplican de manera distinta para cada uno.<\/p>\n

    Cuando estableces tu hogar en M\u00e9xico, se te considera residente fiscal. Sin embargo, cuando tienes una casa en otro pa\u00eds, se te considera residente fiscal en M\u00e9xico solo si M\u00e9xico es tu \"centro de intereses vitales\". Se entiende que tienes tu centro de intereses vitales en M\u00e9xico cuando m\u00e1s del 50% de tus ingresos totales provienen de M\u00e9xico, o cuando M\u00e9xico es tu \"principal centro de actividades profesionales\".<\/p>\n

    No se te considera Residente Fiscal Mexicano si solo usas tu casa de manera temporal para fines tur\u00edsticos y la mayor parte de tus ingresos se genera fuera de M\u00e9xico.<\/p>\n

    Asimismo, los Residentes Fiscales Mexicanos deben declarar impuestos en M\u00e9xico sobre sus ingresos mundiales. Simplemente obtener un RFC no te convierte en residente fiscal. Adem\u00e1s, contar con una Visa de Residencia Temporal o Permanente NO significa que seas considerado Residente Fiscal Mexicano<\/p>\n

    C\u00e1lculo del ISR cuando la venta la realiza un Residente Fiscal Mexicano<\/cite><\/h2>\n

    La f\u00f3rmula para calcular este impuesto es:<\/p>\n

    Ingreso \u2013 Costo \u2013 Deducciones = Ganancia de Capital
    \n<\/em><\/p>\n

    Income<\/strong>\u00a0\u2013 The income is the amount of the sale.<\/p>\n

    Cost<\/strong>\u00a0Costo - El costo es el monto que aparece en la escritura de compra del vendedor, el cual puede ajustarse por inflaci\u00f3n. El costo tambi\u00e9n puede incluir mejoras aplicadas a la propiedad bajo reglas especiales, incluyendo:<\/p>\n

      \n
    • Cuando tu escritura no menciona el valor de la construcci\u00f3n, se puede usar el 80% del valor total de la escritura como valor de construcci\u00f3n, o el porcentaje utilizado por el aval\u00fao reflejado en la escritura.<\/li>\n
    • Los costos de construcci\u00f3n se deprecian un 3% anual, debiendo ser por lo menos 20% menores que el costo inicial. El costo resultante se ajustar\u00e1 por inflaci\u00f3n.<\/li>\n
    • Las mejoras a la propiedad estar\u00e1n sujetas a las mismas reglas de depreciaci\u00f3n establecidas anteriormente y deber\u00e1n contar con la documentaci\u00f3n de respaldo adecuada (facturas registradas o \u201cfacturas\u201d).<\/li>\n
    • El mantenimiento no es un costo deducible.<\/li>\n
    • Si el vendedor no puede verificar el costo de las mejoras realizadas despu\u00e9s de la compra, entonces el vendedor puede usar el 80% del valor del aval\u00fao de dichas mejoras, siempre y cuando dicho aval\u00fao est\u00e9 debidamente registrado y sea autorizado por el notario. El registro de este aval\u00fao debe cumplir con los requisitos del registro municipal. Existen otras reglas para determinar el costo de construcci\u00f3n, y recomendamos que consulte con un especialista cu\u00e1les podr\u00edan aplicar en su caso. El ajuste del costo base por mejoras s\u00ed requiere un procedimiento, y muchos notarios no permitir\u00e1n este ajuste en el costo base.<\/li>\n
    • Su costo siempre se calcula en pesos, conforme a la ley fiscal mexicana. Aunque muchas propiedades en M\u00e9xico se anuncian con valores de venta en d\u00f3lares, todos los impuestos se calculan convirtiendo los d\u00f3lares a pesos.<\/li>\n<\/ul>\n

      Deducciones - Incluyen:<\/p>\n

        \n
      • Gastos y honorarios notariales pagados para la compra y venta.<\/li>\n
      • El impuesto local sobre la venta de propiedad.<\/li>\n
      • Pagos hechos con base en el aval\u00fao de la propiedad.<\/li>\n
      • Comisiones inmobiliarias pagadas.<\/li>\n<\/ul>\n

        Las deducciones anteriores deben contar con la documentaci\u00f3n de respaldo correspondiente (factura) y deben ajustarse por inflaci\u00f3n.<\/p>\n

        Ganancia de Capital - Una vez que restas el costo y las deducciones del ingreso, obtendr\u00e1s tu Ganancia de Capital, sobre la cual se aplicar\u00e1 una tasa entre 1.92% y 35%, dependiendo del monto. Como regla general, cualquier ganancia mayor a 250,000 USD paga el 35%.<\/p>\n

        Exenciones (solo para Residentes Fiscales Mexicanos)<\/strong><\/p>\n

        Las personas f\u00edsicas (no las sociedades mexicanas) que sean Residentes Fiscales en M\u00e9xico pueden exentar los primeros 700,000 \u201cUDIS\u201d (en noviembre de 2025, esto equivale aproximadamente a 313,000 d\u00f3lares) de la Ganancia de Capital en la venta. A continuaci\u00f3n se muestra un ejemplo de c\u00f3mo funciona esto.<\/p>\n

        Cuando el monto de la venta no excede 700,000 \u201cUDIS\u201d (aproximadamente 313,000 d\u00f3lares en noviembre de 2025), est\u00e1 totalmente exento del Impuesto sobre la Ganancia de Capital.<\/p>\n

        Si la venta excede 700,000 UDIS, se paga impuesto sobre el monto que exceda los 700,000 UDIS (USD 313,000) de manera proporcional a la ganancia excedente. Un ejemplo de esto es el siguiente:<\/p>\n

        Para fines de simplicidad, el c\u00e1lculo se realiza utilizando el d\u00f3lar estadounidense cuando, en realidad, todos los c\u00e1lculos se har\u00e1n en pesos mexicanos.<\/strong><\/p>\n

        Ejemplo:<\/em><\/p>\n

        Precio original de compra: USD 300,000. Precio de venta: USD 1,000,000.<\/p>\n

        C\u00e1lculo de la Ganancia de Capital USD 1,000,000 \u2013 USD 313,000 (exenci\u00f3n UDIS) = 687,000 d\u00f3lares. USD 687,000 dividido entre USD 1,000,000 = 68.7%. Este porcentaje de su ingreso ser\u00e1 gravado (USD 687,000 de USD 1,000,000). Para su adquisici\u00f3n, puede aplicar USD 206,100 o el 68.7% de su precio de compra (USD 300,000).<\/p>\n

        Ganancia de capital. \u2013 A los USD 687,000 (Ganancia de Capital) se le restan USD 206,100 (costo), dando una utilidad de USD 480,900, sobre la cual se calcular\u00e1 el impuesto.<\/p>\n

        Notas sobre las exenciones:<\/p>\n

          \n
        • Solo puedes usar esta exenci\u00f3n una vez cada tres a\u00f1os.<\/li>\n
        • Debe declarar la venta en su declaraci\u00f3n anual, o la exenci\u00f3n se perder\u00e1, adem\u00e1s de que se generar\u00e1n impuestos y sanciones adeudados.<\/li>\n
        • Despu\u00e9s del 31 de diciembre de 2013, todas las compras deben contener el comprobante fiscal digital del notario o \u201cCFDI\u201d. Si no cuenta con este documento, su costo base ser\u00e1 cero. La escritura por s\u00ed sola ya no es suficiente para comprobar su costo base.<\/li>\n
        • Para comprobar la \u201cresidencia fiscal\u201d, debe proporcionar al Notario P\u00fablico cualquiera de los siguientes documentos:\n
            \n
          • Identificaci\u00f3n de Elector (INE). Nota: los extranjeros no pueden obtener una INE.<\/li>\n
          • Recibo de luz o tel\u00e9fono.<\/li>\n
          • Estado de cuenta bancario de cualquier banco reconocido o de un fondo de inversi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

            Nota: La documentaci\u00f3n debe estar a nombre del contribuyente, c\u00f3nyuge, madre, padre o hijo del contribuyente.<\/em><\/p>\n

            II. Venta de una casa en M\u00e9xico por un Residente Fiscal Extranjero<\/strong><\/cite><\/h2>\n

            Si no es Residente Fiscal en M\u00e9xico y est\u00e1 vendiendo su vivienda en M\u00e9xico, tiene dos opciones para el Impuesto sobre la Ganancia de Capital, las cuales son:<\/p>\n

            Opci\u00f3n 1.- Regla general: Puede pagar el 25% del monto total de la venta (sin restar ning\u00fan Costo o Deducci\u00f3n). Hemos visto 1 caso en los \u00faltimos 20 a\u00f1os en el que alguien opt\u00f3 por hacerlo, por lo que no se utiliza o<\/p>\n

            Opci\u00f3n 2.Aplicar el 35% a la Ganancia de Capital, utilizando la f\u00f3rmula que vimos anteriormente para el Residente Fiscal Mexicano: Ingreso \u2013 costo \u2013 deducciones = Ganancia de Capital.<\/p>\n

            Vale la pena se\u00f1alar:<\/p>\n

              \n
            1. Los Residentes Fiscales Extranjeros no pueden acogerse al beneficio de las reglas de exenci\u00f3n.<\/li>\n
            2. La Opci\u00f3n 2 solo aplica cuando: a) El vendedor tiene un representante legal en M\u00e9xico, o b) la operaci\u00f3n se formaliza mediante escritura p\u00fablica (ante notario).<\/li>\n
            3. Un \u201cCFDI\u201d debe formar parte de la escritura que emita el notario, o de lo contrario el costo base ser\u00e1 \u201ccero\u201d. A partir del 31 de diciembre de 2013, el valor en la escritura no es suficiente para comprobar el costo base, y tambi\u00e9n debe contar con el \u201cCFDI\u201d.<\/li>\n<\/ol>\n

              Algunas notas importantes que nos gustar\u00eda agregar incluyen las siguientes 2:<\/strong><\/p>\n

                \n
              1. Impacto de no contar con un CFDI para el comprador: Los compradores que hayan adquirido una propiedad despu\u00e9s del 31 de diciembre de 2013 deben tener la escritura para comprobar el costo de su propiedad y el CFDI que refleje dichos costos. Si compr\u00f3 la propiedad despu\u00e9s del 31 de diciembre de 2013 y no cuenta con el CFDI que compruebe lo que pag\u00f3 por ella, el notario que lleve a cabo la venta no podr\u00e1 deducir su precio de compra (Costo) del ingreso por la venta, lo que aumentar\u00e1 dr\u00e1sticamente el Impuesto sobre la Ganancia de Capital que deber\u00e1 pagar al momento de vender. La conclusi\u00f3n es que, si compra una propiedad, los documentos de cierre deben incluir el CFDI que indique correctamente el valor de su compra.Si usted es un Residente Fiscal Extranjero y no cuenta con una identificaci\u00f3n fiscal en M\u00e9xico, llamada \u201cRFC\u201d, la cual es necesaria para emitir un CFDI, el notario puede usar un \u201cRFC gen\u00e9rico\u201d para usted. Tenga en cuenta que algunos notarios no est\u00e1n de acuerdo con este punto y no generar\u00e1n un CFDI para un Residente Fiscal Extranjero que no tenga un RFC (el cual, en ocasiones, puede tardar meses en obtenerse). Si el notario no est\u00e1 de acuerdo en emitir un CFDI a un Residente Fiscal Extranjero con un \u201cRFC gen\u00e9rico\u201d, le sugerimos que busque un notario que s\u00ed lo haga. Antes de comprometerse a vender su vivienda firmando un convenio u oferta, aseg\u00farese de saber cu\u00e1nto pagar\u00e1 por el Impuesto sobre la Ganancia de Capital. Asimismo, verifique que el notario que realizar\u00e1 el cierre de la venta le haya proporcionado un c\u00e1lculo de impuestos y que usted haya revisado dicho c\u00e1lculo antes de aceptar que el notario retenga el monto de la Ganancia de Capital de su precio de venta.<\/li>\n
              2. Ley Antilavado de Dinero (AML) afecta: Desde 2012, M\u00e9xico cuenta con estrictas reglas AML. Esto impacta todas las ventas de bienes ra\u00edces e incluye obligaciones tales como:\n
                  \n
                1. Identificaci\u00f3n del Beneficiario Final (archivo UBO), incluyendo proporcionar n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal, como su n\u00famero de Seguro Social.<\/li>\n
                2. Notificaci\u00f3n a la Unidad de Inteligencia Financiera.<\/li>\n
                3. La evidencia documental del UBO debe conservarse durante cinco a\u00f1os.<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n

                  Al vender una vivienda en M\u00e9xico, el notario debe obtener toda la documentaci\u00f3n AML necesaria y firmar los formularios y declaraciones correspondientes que se presenten ante la autoridad AML.<\/p>\n

                  Ser propietario y vender una vivienda en M\u00e9xico puede representar tanto una excelente decisi\u00f3n de estilo de vida como una estrategia de inversi\u00f3n. Comprender c\u00f3mo se calculan y retienen los impuestos sobre las ganancias de capital al momento del cierre de la operaci\u00f3n le permitir\u00e1 tomar decisiones m\u00e1s informadas al comprar o vender un inmueble.\n\nCada caso tiene particularidades, por lo que le invitamos a contactarnos si tiene alguna duda relacionada con la compra o venta de su propiedad.<\/p>\n

                  Este art\u00edculo fue elaborado por David W. Connell y Jorge A. Cadena. Puede consultar m\u00e1s art\u00edculos y seminarios en los sitios web www.mexicolaw.com.mx y www.cadenaadvisors.com.\n\nLos derechos de este art\u00edculo son compartidos por Connell & Associates y Cadena Business Advisors. Su reproducci\u00f3n requiere la autorizaci\u00f3n previa y por escrito del Sr. Connell y del Sr. Cadena, quienes son titulares de los derechos sobre esta obra.\n\nDerechos de autor \u00a9 2024.\n\nEste art\u00edculo ofrece una visi\u00f3n general del tema con base en la informaci\u00f3n disponible al momento de su publicaci\u00f3n. Para conocer las implicaciones espec\u00edficas de cada caso, recomendamos solicitar asesor\u00eda legal por escrito y obtener una opini\u00f3n profesional acorde con las circunstancias particulares de su situaci\u00f3n.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n\n\t\t\t<\/div> \n\t\t<\/div>\n\t<\/div> \n<\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"If you are selling your home in Mexico, it is essential to know, before you sign an agreement or offer to sell, how much you will pay in Capital Gains...","protected":false},"author":1,"featured_media":5137,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":{"0":"post-5136","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-uncategorized"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5136","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5136"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5136\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5138,"href":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5136\/revisions\/5138"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5137"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5136"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5136"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/mexicolaw.com.mx\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5136"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}