De MLS Vallarta-Nayarit
Muchas personas que deciden comprar bienes raíces en la región de la costa de Vallarta lo hacen con la intención de alquilar su propiedad cuando no la están usando. Hay varias opciones para hacerlo, desde cuidarlo usted mismo o hacer que una empresa de alquiler lo haga por usted. Hacerlo por su cuenta puede ser exigente, especialmente si no se encuentra en la ciudad para asegurarse de que la propiedad esté lista para el alquiler, proporcionar acceso a las personas que van a alquilar y hacerse cargo de las reparaciones o el mantenimiento que deban hacerse. antes o durante un alquiler. Tener una empresa de gestión de alquiler de propiedades le quita muchos dolores de cabeza, ya que puede hacer todo esto por usted. También pueden ayudar con la presentación adecuada de los ingresos que pueda generar con la autoridad fiscal local (SAT).
Informes de rentas e impuestos de alquiler
Cuando se habla de alquileres, es importante entender la diferencia entre los términos “alquileres” y “alojamiento”. Esto no siempre es fácil de hacer y, a menudo, queda abierto a la interpretación. Lo importante es “cuya” interpretación.
Donde podemos encontrar claridad es en cualquier extremo del espectro: si una propiedad se está alquilando a largo plazo con un arrendamiento anual, esto se considera claramente como un “alquiler”. Un hotel, por otro lado, se puede definir claramente como estar en el negocio de “alojamiento”. A medida que comienzas a acortar el período de alquiler, comienzas a acercarte más a lo que se puede considerar como alojamiento. En el medio hay un área gris, abierta a interpretación, dependiendo de con quién estés hablando.
Según la ley, los alquileres a corto plazo (menos de un año) se consideran que están bajo la jurisdicción del alojamiento. Lo que es más importante, sin embargo, para quienes están alquilando, o considerando alquilar sus propiedades, es lo que la posición o las resoluciones recientes de SAT han sido con respecto a los ingresos por alquiler. Hasta la fecha, a SAT le interesa principalmente saber que está registrado y declarar este ingreso.
Por favor recuerde:
Es una distinción importante si los alquileres a corto plazo se consideraran como alojamiento y se trataran en consecuencia, entonces sería necesario tener una licencia comercial de la ciudad, pagar un impuesto de hospitalidad, registrarse en el departamento de turismo, estar abierto a las inspecciones de salud y de bomberos y están bajo la jurisdicción de PROFECO (Agencia de Protección al Consumidor de México). Pero, tal como está ahora, para viviendas y condominios, estos procedimientos no se están aplicando actualmente.
Sin embargo, ya sea que se trate de un alquiler a corto plazo o un alquiler a largo plazo, si los ingresos se reciben de alguna manera, deben ser informados. La diferencia importante aquí es con respecto a qué otras formas de impuestos o informes pueden ser necesarios si los alquileres a corto plazo se consideran “alojamiento”.
¿Podría esto cambiar en el futuro? Seguro. Pero por ahora, así es como ven la situación, por lo que si estás registrado y pagas los impuestos adeudados, es probable que estés bien. Si cambiaran su posición, esto afectaría seriamente el mercado de alquiler ya que un propietario individual tendría que seguir las mismas prácticas y procedimientos que el hotel de 200 habitaciones en la misma calle.
Si va a alquilar y recibir ingresos por ello, debe informarlo. No es diferente aquí que en Canadá o en los EE. UU. Si también alquilaba su propiedad. Sin embargo, cualquier impuesto que pague, por lo general, se puede aplicar contra su declaración de impuestos en su país de origen. Algunos propietarios de propiedades en Vallarta creen que si la transacción y los pagos por el alquiler se llevan a cabo en su país de origen, están bien presentar su declaración en ese país. Eso no es suficiente. Como los ingresos generados por una propiedad en México, también es necesario informar en México.
En el pasado, no reportar los ingresos obtenidos era bastante común, y simplificaba considerablemente la transacción de alquiler. Pero hoy no es una práctica recomendada. SAT, (el equivalente al IRS en los EE. UU. Y en Revenue Canada), ha recorrido un largo camino en los últimos años, y cualquier propietario de una empresa mexicana ciertamente dará fe de ello. Puede haber sido diferente en el pasado, pero hoy en día, no hay forma de evitar no pagar impuestos. La última vez que visité sus oficinas para proporcionar una firma digital, también tomaron mis huellas dactilares e hicieron un escaneo del iris: toman en serio la recaudación de impuestos. Además, las autoridades tributarias en los Estados Unidos, Canadá y México ahora trabajan juntas más que nunca y comparten información abiertamente. Entonces, si está registrando los ingresos en los Estados Unidos pero no en México, ahora tienen acceso a esa información si lo desean.
No pagar los impuestos adeudados en México se trata de la misma manera que en el país de origen, con posibles sanciones civiles y penales. SAT puede usar sus poderes discrecionales para determinar si usted está o no informando los ingresos de manera adecuada. Pueden usar como indicador de mercado la ocupación de los hoteles en su área (algunas veces tan alto como 80%) y multiplicar esta frecuencia por noche. Y pueden remontarse más allá del año pasado, pueden remontarse a cinco años. Por lo tanto, si alquila su propiedad y no está registrado con SAT, contacte a un contador público certificado o a una compañía profesional de administración de propiedades para registrarse y comenzar a presentar y pagar impuestos. No vale la pena perder su propiedad gravada por una deuda impositiva y tener que pagarle a un abogado para que lo defienda.
En los últimos años, SAT se ha vuelto mucho más fácil de trabajar, si elige hacerlo por su cuenta. Han experimentado personas que son amigables y pueden guiarlo a través de los procedimientos necesarios para registrarse como contribuyente. Sin embargo, si no hablas español, querrás que alguien te traduzca. Puede hacer una cita en línea y averiguar qué documentos deberá presentar en sat.gov.mx.
Los impuestos deben presentarse mensualmente cuando se pague un impuesto provisional de un 25% de los ingresos antes del IVA, sin deducciones, o hasta el 35% de los ingresos netos, junto con un 16% de IVA. (IVA es un “impuesto al valor agregado”, un IVA). Cuando alquila, debe agregar este 16% sobre el costo del alquiler, continúa prácticamente todo.
La mayoría de las personas de EE. UU. O Canadá tendrán sus propiedades en un fideicomiso residencial. Casi todos los fideicomisos permiten a los propietarios alquilar sus propiedades, pero debe verificar el suyo solo para asegurarse. Usted tiene casi todos los derechos de alguien que posee una tarifa de propiedad simple, el fideicomiso es solo un requisito legal para que los extranjeros tengan derechos de propiedad a lo largo de la costa y a lo largo de la frontera.
Gerentes de propiedades de alquiler
Hay varias compañías en Puerto Vallarta que pueden ayudarlo a administrar su propiedad, así como también sus alquileres. Se asegurarán de que la propiedad esté lista para el alquiler, haga las recolecciones, ayude con los pagos de impuestos, se encargue de las reparaciones y el mantenimiento y le proporcione informes periódicos. Proporcionar este servicio abarca desde particulares hasta compañías de servicios completos y de gama alta, y luego todo lo demás. Algunos prefieren simplemente administrar propiedades mientras que otros ofrecen servicios de marketing de alquiler también. Asegúrese de tener a alguien con plena confianza en el cuidado de su propiedad. Pida referencias y pregunte a otras personas que también están alquilando cuáles han sido sus experiencias. Además, muchas compañías locales de bienes raíces tienen un departamento que atiende a los alquileres y la administración de propiedades para sus clientes. El costo de este servicio generalmente comienza en un 20% y aumenta, dependiendo de qué parte del proceso de alquiler y el cuidado de la propiedad es manejado por el administrador de la propiedad.
Algunas de estas compañías se ocupan solo de la propiedad, lo que significa que usted puede hacerse cargo de los alquileres, aunque también tendrá que encargarse de los informes fiscales. Hoy en día, con Internet, el marketing de alquiler se puede hacer con bastante facilidad, ya que hay una serie de sitios web de alquiler como VRBO.com y airbnb.com. Sin embargo, la mayoría de las empresas de alquiler e inmuebles de Vallarta también tienen su propia base de datos en línea, bien establecida, de propiedades de alquiler.
Antes de alquilar, asegúrese de que el alquiler de su propiedad no suponga un problema para el administrador de su edificio y la asociación de propietarios: algunos no están de acuerdo con esto y puede que no lo haga fácil. Pero luego hay otros que están bien preparados para hacer exactamente eso, lo que facilita a las personas alquilar sus propiedades.
En conclusión, si vas a alquilar, no tomes ningún riesgo innecesario. Regístrese con SAT, informe sus ingresos por alquiler y pague los impuestos adeudados.
Escrito por John Youden de MLSVallarta.com en colaboración con David Connell de Connell & Associados. David es un abogado mexicano con licencia, especializado en derecho inmobiliario, con una oficina en Puerto Vallarta.
