Servicio EscrowEscrow en México – Una Descripción General y las Preguntas más Comunes

marzo 21, 20190

En pocas palabras, el escrow se utiliza para garantizar que los fondos de una transacción de bienes raíces cambien de manos al momento del cierre. Esa no es la definición legal de escrow, pero es la razón fundamental para su uso. Si usted es un comprador, desea que sus fondos estén en la cuenta del vendedor solo una vez que el trato esté cerrado, no antes. Si usted es el vendedor, quiere su dinero cuando el trato esté cerrado, no después. Una compañía escrow es la entidad neutral que mantiene y desembolsa los fondos, sólo; hasta que se complete el cierre.

Entonces, ¿se requiere el escrow en México para cerrar una transacción de bienes raíces? No, pero la respuesta inteligente y lógica es “¿por qué lo haría de otra manera?” Hoy en día vemos que cada vez más transacciones de bienes raíces requieren el uso del escrow.

El uso del escrow en México fue “importado” de los EE. UU. Como una manera segura y eficiente de transferir fondos entre un comprador y un vendedor. Antes del uso del escrow, era común en México que los compradores les pagaran directamente a los vendedores el anticipo de propiedad entre el 10% y el 30% del precio total de venta al momento de firmar un simple acuerdo preliminar de compra-venta. Estos pagos iniciales irían directamente a la cuenta del vendedor, antes del comienzo de cualquier procedimiento de cierre o de cualquier diligencia debida que se fuera llevar a cabo. Esta práctica comercial funciona, siempre y cuando no haya conflictos o problemas con la transacción. Sin embargo, cuando surgen problemas durante un procedimiento de cierre y el vendedor tiene el dinero del comprador, la solicitud de devolución de fondos puede ser un lío.

“El escrow elimina este riesgo de la ecuación. Cualquier pago inicial se coloca en una cuenta escrow que ninguna parte controla de forma unilateral. Los compradores y vendedores que utilizan el escrow están más motivados para cerrar un trato y, por lo tanto, están más atentos para resolver los detalles que podrían retrasar el cierre.”

Cuando no se utiliza el escrow, y un vendedor tiene entre el 10 y el 30% del dinero del comprador, el vendedor puede sentirse menos motivado para resolver cualquier problema de título o cierre. Desafortunadamente, a menudo hemos visto compradores que tienen que limpiar los problemas de título del vendedor cuando no se utiliza el escrow. Las opciones de los compradores en estos casos son: 1) pagar para limpiar los problemas de título del vendedor, 2) retirarse del pago inicial o 3) presentar una demanda. En la mayoría de los casos, los compradores consideran que es más económico limpiar el título. Cuando los fondos están en escrow, el vendedor debe asegurarse de que su título se encuentra en buen estado y el trato se cierra antes de recibir los fondos.

A los vendedores también les gusta ver que los compradores son serios al depositar fondos en una compañía escrow confiable, que a menudo se dirige a la compra de una propiedad, o en caso de incumplimiento, sirve como una multa contractual. Los compradores tampoco tienen que preocuparse de que los vendedores se queden con el pago inicial y luego no vendan la propiedad.

El uso del escrow en México es relativamente nuevo, y hasta hace poco no era aceptado comúnmente por profesionales de bienes raíces. En los últimos años, los brokers y agentes de bienes raíces han visto los beneficios de usar el escrow, ya que su uso; motiva tanto al comprador como al vendedor a moverse de manera eficiente a través del proceso de cierre. Además, los brokers y agentes saben que cuando se cierra un trato, sus clientes obtendrán lo que acordaron y, lo que es más importante, los agentes obtendrán sus honorarios. Antes del uso del escrow, los brokers y agentes tenían riesgos reales de impago cuando los fondos iban directamente del comprador al vendedor. Con demasiada frecuencia, los vendedores querían renegociar los honorarios del agente después de que se cerró el trato, lo que hacía que el agente tuviera que aceptar una tarifa más baja, o presentar una demanda y tener que pagar por los costos legales.

Dado que el escrow no está regulado en México, ¿qué deben buscar un comprador y un vendedor al seleccionar una compañía escrow para su compra y venta de bienes raíces en México? Las siguientes son las preguntas más comunes con respecto a su uso:

  1. ¿Cómo puedo saber si una compañía escrow es confiable? Esta es la pregunta más importante. Asegúrese de que su compañía escrow ha estado en el mercado durante años y esté dispuesta a proporcionarle referencias.
  2. ¿Las compañías escrow en México están reguladas y aseguradas? Las compañías escrow con sede en México no están reguladas por la ley mexicana. Las compañías escrow con sede en los Estados Unidos que prestan servicios en México generalmente están reguladas por las leyes del Estado de domicilio. Independientemente de utilizar una compañía escrow basada en México o en EE. UU., solicite ver sus pólizas de seguro para coberturas de errores y omisiones, delitos y fraude cibernético. Llame al proveedor de seguros y confirme que la póliza es válida y está actualizada. Si la compañía escrow no está asegurada, o usted no puede verificar su seguro, esto debería ser una señal de alerta.
  3. ¿Qué información deben proporcionar un comprador y un vendedor a la compañía escrow? La compañía escrow le pedirá que complete un formulario “Conozca a su cliente” (KYC – Know Your Client). Las compañías escrow de EE. UU. Y México tendrán diferentes formas y requisitos, y generalmente el formulario “KYC” de México es más extenso que el formulario de EE. UU. debido a las estrictas y complicadas leyes contra el lavado de dinero en México. Además de la “KYC”, la compañía escrow querrá ver las identificaciones de las partes así como tener una copia del acuerdo de compra y venta entre las partes.
  4. ¿Puedo pedirle a la compañía escrow que modifique los términos del contrato escrow para condiciones o términos específicos? La mayoría de las compañías escrow prefieren utilizar sus formularios estándar, pero deberían estar dispuestos a realizar cambios menores para aclarar los términos y condiciones de la liberación / desembolso de los fondos en escrow. Las compañías escrow no negocian los términos del acuerdo de compra y venta entre un comprador y un vendedor. El trabajo del agente escrow es verificar que un trato se cierra y desembolsa los fondos según las instrucciones de las partes.
  5. ¿Qué sucede si un comprador y un vendedor tienen una disputa con respecto al acuerdo de venta? Si surge una disputa entre el comprador y el vendedor sobre los términos del acuerdo de venta, la mayoría de las compañías escrow intentarán ayudar con la resolución de la disputa en la medida en que sea legalmente posible. Esto no es una obligación de la compañía escrow, sin embargo; si el comprador y el vendedor no pueden llegar a un acuerdo, una compañía escrow puede “interpelar” los fondos en la cuenta escrow, asumiendo que el acuerdo escrow se rige por la ley de los EE. UU. En resumen, la compañía escrow entregará a un tribunal los fondos depositados y, cuando se resuelva la disputa, los fondos se liberarán del tribunal.
  6. ¿La compañía escrow proporciona una declaración de cierre? Si compró bienes raíces en los EE. UU. o Canadá, está familiarizado con la recepción de una declaración de cierre del agente o de la compañía escrow. Esto no es común en México, sin embargo, solicite a su compañía escrow que proporcione una declaración de cierre, ya que deberían proporcionársela a usted.
  7. ¿La compañía escrow ayudará a cambiar la moneda si los desembolsos se deben hacer en una moneda diferente a la de los fondos en el escrow? A menudo, un escrow en México se mantendrá en dólares estadounidenses, pero algunos pagos de cierre deben realizarse en pesos. Algunas compañías escrow proporcionan servicios de intercambio, mientras que otras no lo hacen.

David Connell es Socio y Gerente de la firma de abogados Connell & Associates y miembro de la junta de TLA International Escrow Services, LLC. © 2018 David W. Connell. Todos los derechos reservados.

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