Para un extranjero, comprar una propiedad en México es una experiencia nueva y diferente. La mayoría de los extranjeros pasan tiempo investigando el procedimiento de compra de una propiedad, estableciendo un fideicomiso o una corporación y familiarizándose con los diferentes permisos y costos necesarios para cerrar una transacción de propiedad en México. Se pone mucho esfuerzo en familiarizarse con el “procedimiento de cierre”, pero se dedica muy poco tiempo a comprender qué obligaciones existen después de que se haya comprado la propiedad. Además, hay muy poca información sobre cuáles son estas obligaciones actuales. El artículo actuará como una lista de verificación general para los tipos de obligaciones que cualquier extranjero debe cumplir después de comprar una propiedad en México.
Honorarios del fideicomisario:
Si compró su propiedad a través de un fideicomiso, su fideicomisario (banco) le cobrará un cargo administrativo anual para mantener su fideicomiso. Esta cuota debe pagarse al banco cada año. Algunos bancos utilizan el aniversario de la fecha de cierre del fideicomiso como la fecha en que se debe pagar esta tarifa, mientras que otros prorratean la tarifa del primer año y comienzan el segundo año el 1 de enero. Pídale a su banco o administrador de propiedades que verifique esta fecha.
Cuando se configura su fideicomiso, su banco / fiduciario designa un “número de cuenta de fideicomiso” para el fideicomiso. Comprenda que este número no figura en su escritura y es un número que el banco genera para mantener un registro de su fideicomiso. Debe obtener una copia de este número de cuenta de fideicomiso porque es el número de archivo que usa el banco para realizar un seguimiento del estado de su fideicomiso y de los pagos que se vencen.
Las sucursales del mismo banco que su fideicomisario generalmente no tienen su “número de cuenta de fideicomiso” en el registro, pero si tiene el número de cuenta de fideicomiso, localizan su fideicomiso a través de una oficina central y aceptan los pagos anuales que debe.
La mayoría de los bancos cobran recargos por no pagar a tiempo, por lo que se recomienda un pago oportuno. Además, la mayoría de los bancos no le envían una notificación de la fecha de vencimiento de estos aranceles, por lo que es su responsabilidad asegurarse de saber cuándo vence el pago y realizar el pago correspondiente. Puede pagar estos honorarios usted mismo o contratar un servicio de administración de la propiedad para pagarlos. para ti.
Nuevamente, en la mayoría de los casos, los extranjeros no quieren pasar parte de sus vacaciones tratando con los gerentes bancarios que intentan que se les paguen estas tarifas. Sin embargo, si desea hacerlo usted mismo y ahorrar algo de dinero, necesitará el número de cuenta del fideicomiso para realizar el depósito. Cuando pague al banco esta tarifa, asegúrese de obtener una copia del recibo. Los bancos son famosos por no registrar los pagos anuales de fideicomisos y se sabe que intentan duplicar y triplicar la carga. Sus recibos confirmarán su pago.
Impuestos a la propiedad:
Los impuestos a la propiedad deberán pagarse anualmente en su propiedad. Estos impuestos se pagan en las oficinas municipales que corresponden a la ubicación de la propiedad. El impuesto a la propiedad se llama “impuesto predial”. Su propiedad tiene un número de cuenta de impuestos a la propiedad, que se llama su “Cuenta Catastral”. Este es el número que debe proporcionar a la autoridad municipal de impuestos a la propiedad para obtener su Evaluación anual de impuestos a la propiedad.
No espere a que el municipio le envíe una factura o recordatorio, es su obligación ir y pagar este impuesto. La mayoría de los municipios le otorgarán un descuento por pagar durante enero, febrero y marzo y comenzarán con multas por demora en abril. Usted puede pagar sus impuestos de propiedad o contratar un servicio de administración de propiedades para que lo haga por usted. La mayoría de las personas descubren que cuando vienen a México lo último que quieren hacer es pasar una mañana o un día en las oficinas municipales tratando de averiguar cómo pagar estos impuestos. Esta es la razón principal por la que los extranjeros contratan a administradores de propiedades para que se ocupen de los pagos de impuestos a la propiedad. Si tiene un administrador de la propiedad que realice estos pagos por usted (o para cualquier otro pago), hágales enviar una copia de la factura del impuesto a la propiedad pagada tan pronto como se pague para confirmar 1) la cantidad que pagó y 2) Que fue pagado. El cálculo del impuesto a la propiedad varía de municipio a municipio y de estado a estado. Su impuesto a la propiedad se calcula en base al “Valor catastral” o al Valor del impuesto a la propiedad de su propiedad. La mayoría de los municipios (pero de ninguna manera todos) cobran el 2% del valor de la tierra y el 1,2% – 2% del valor de la construcción. En la mayoría de los municipios, estos valores de “Catastro” son muy bajos y, por lo tanto, sus impuestos son bajos. Cuando pague su impuesto a la propiedad y obtenga su recibo, le recomendamos que:
- Asegúrese de que lo que pagó esté indicado en el recibo (menos los honorarios de los administradores de propiedades)
- Verifique que la información en el recibo sea correcta, incluyendo:
- Ubicación de la propiedad
- Número de cuenta del impuesto a la propiedad – “Cuenta Catastral”. Asegúrese de que sea el número de cuenta correcto. Si tiene alguna duda, revise su escritura para el número.
- Nombre del dueño. Tenga en cuenta que si mantiene la propiedad en un fideicomiso (fideicomiso), el nombre del banco aparecerá como el propietario. Esto es correcto, pero asegúrese de que sea el banco correcto.
- Compruebe que el cálculo de cómo llegaron a su impuesto es comprensible. Me gusta tomar el cálculo de la tierra y la construcción y trabajar hacia atrás para comprender los porcentajes exactos que se me cobran. He encontrado muchos errores en estos cálculos.
- Asegúrese de que el recibo tenga un nombre, firma (o sello) y fecha de pago. Los pagos deben hacerse al tesorero municipal o “Tesorería Municipal”.
Muchas veces verá otros cargos en su factura por artículos como “Pro-educación” (educación) o “Pro-caminos” (carreteras). Esto es normal, pero todos estos cargos deben hacer referencia al porcentaje que se le está cobrando (es común que se cargue el 15% del monto del impuesto por estos artículos). Una vez más, asegúrese de que el cálculo es correcto. Coloque su recibo de impuesto a la propiedad en el mismo archivo con su escritura. Estos recibos son documentos importantes en México.
Pago de facturas:
No espere que sus facturas se envíen a su casa a tiempo. Una gran parte de sus facturas no se pagarán allí o vendrán después de la fecha de vencimiento. Esta puede ser una experiencia muy frustrante para los compradores extranjeros en México. Si no va a contratar a alguien para pagar sus facturas, debe saber cuándo vencen las facturas. El agua, la electricidad y el teléfono generalmente se cobran el mismo día todos los meses (o cada dos meses). El servicio de electricidad y teléfono se cortan a los pocos días de la falta de pago y conseguir que lo vuelvan a conectar requiere más tiempo y dinero. Cuando vence una factura y aún no la ha recibido, debe ir a la oficina de la empresa y realizar el pago. Asegúrese de tomar la última factura que tiene para que la compañía pueda identificar fácilmente su número de cuenta y decirle cuánto se debe. La mayoría de los proveedores de servicios no aceptarán cheques o tarjetas de crédito, así que asegúrese de llevar suficiente dinero en efectivo para pagar su factura.
El teléfono (Telmex) y la electricidad (CFE) ahora se pueden pagar en línea, lo que facilita mucho las cosas. Sin embargo, tendrá que lidiar con su página web en español y pasar por la curva de aprendizaje para configurar esto.
El agua suele ser local y debe pagarse, en la mayoría de los casos, en la oficina correspondiente o en el banco. El gas en México no se lleva a su casa a través de tuberías, sino que se entrega en camiones. Deberá llenar sus propios tanques o asegurarse de que haya alguien a cargo de hacer esto. Otros proveedores de servicios, como cable, televisión por cable, etc., generalmente configuran pagos anuales y / o pagos mensuales de deudas en una tarjeta de crédito.
Seguros:
Si tienes construcción, debes asegurarlo. Recomendamos utilizar las compañías de seguros más grandes, ya que parecen responder mejor a las reclamaciones. Puede comunicarse con la mayoría de las compañías de seguros en línea y lo pondrán en contacto con el agente local. Hay algunas cosas que siempre recomiendo cuando obtienes un seguro:
Asegúrese de revisar las cantidades de cada elemento (incendio, inundación, terremoto, etc.) y de que está en el verdor. Nota: la mayoría de las veces estos se expresan en pesos, pero no siempre. Asegúrese de saber el tipo de dinero. He visto casos desafortunados en los que las personas pensaron que tenían una política de $ 500,000 dólares que resultó ser una política de $ 500,000 pesos.
Asegúrese de que cuando pague al agente obtenga un recibo y una póliza original con el número de póliza en la parte superior. La mayoría de los agentes son muy buenos, pero hay algunos que han tomado dinero de los clientes y no han pagado por la política. La compañía de seguros solo responderá a una póliza que se pague y tenga números de póliza válidos. Las compañías de seguros verificarán los números de póliza en línea o por teléfono.
No espere que le envíen una notificación de que su seguro ha caducado. Debe poner esto en su calendario y ponerse en contacto con la compañía de seguros.
Si tiene un reclamo, hágalo de inmediato y por escrito. Las reclamaciones por teléfono no cuentan (aunque legalmente deberían hacerlo). Escríbalo y envíelo. Debe ser proactivo en el seguimiento de sus reclamos y siempre asegurarse de que tanto el agente local como la oficina central estén copiados de sus reclamos.
Trabajadores y seguridad social:
Todos los trabajadores deben estar bajo contrato. Si no lo son, lo pagarás caro. La responsabilidad del trabajador será su mayor problema en México si no lo aborda adecuadamente. Si crees que estoy bromeando, debes conectarte y leer la edición del 4 de octubre de 2004 de Newsweek, que en la página tres publicó el resultado de un estudio del Banco Mundial que clasificó a las naciones en cuanto a lo difícil que fue contratar y despedir empleados. México no solo ocupó el último lugar, sino que en una escala de 1 a 100 (1 es la nación más fácil en la que puede contratar y despedir empleados y 100 es la más difícil) recibió una puntuación de 72, mientras que fue la segunda nación más difícil de contratar y despedir. (India) anotó un 48. No dejes esto. La responsabilidad de los trabajadores en México es tan grave como los daños punitivos en los EE. UU. Y los abogados que viven de esto son más abundantes que los que buscan ambulancias.
Entonces, ¿cómo limitar su responsabilidad del trabajador?
- Asegúrese de que todos los trabajadores firmen un acuerdo antes de que comiencen a trabajar para usted. Este acuerdo debe cubrir los puntos necesarios requeridos por la ley. Le recomiendo que obtenga estos contratos de un abogado que esté familiarizado con la legislación laboral.
- Asegúrese de que firmen un recibo cada vez que les pague su salario, vacaciones pagadas, pago de horas extra o bonificaciones de fin de año. Algunos datos generales relacionados con estos pagos son: Por ley, cada trabajador tiene derecho a un cierto número de días de vacaciones pagadas por año más un incremento del 25% del salario diario que reciben cuando están de vacaciones. El número de días de vacaciones dados a cada trabajador es el siguiente:
- 1er año: 6 días.
- 2do año: 8 dÍas.
- 3er año: 10 días.
- 4to año: 12 días.
- 5º a 9º año: 14 días.
- Del 10 al 14 año: 16 días.
- Del 15 al 19 año: 18 días y así.
- Por ley, todos los trabajadores tienen derecho a un bono de fin de año igual a 15 días (mínimo) de salario. Este bono se llama “aguinaldo” y debe pagarse a más tardar el 20 de diciembre. Si un trabajador solo trabaja una fracción de un año, aún tiene derecho a recibir el “aguinaldo” que corresponde a la fracción del año que trabajó (ejemplo: si un trabajador trabaja 6 meses, tiene derecho a la mitad de su correspondiente ” aguinaldo ”).
- Si tiene un problema con un trabajador, antes de confrontarlo, hable con un abogado. Probablemente esté pensando que estoy buscando crear tantas empresas para mí como pueda en este artículo, pero la verdad es que ahorrará dinero si se asegura de que se tomen los pasos mencionados anteriormente.
¿Tiene que pagar a los trabajadores domésticos la Seguridad Social? Hay mucho debate sobre esto y la mayoría de los profesionales le dirán que no, que no tiene que pagar el Seguro Social por un trabajador doméstico. Por el contrario, le recomiendo que pague si por varias razones, entre ellas: 1) Demuestra buena fe, 2) Le da al trabajador acceso a la atención médica, 3) Le da al trabajador acceso a préstamos de bajo interés para comprar una casa y 4) es relativamente económico si considera lo que paga por la ayuda doméstica (agrega aproximadamente el 33% al salario que está pagando). Si su propiedad es propiedad de una corporación, no puede considerar a ningún trabajador como “doméstico” y todos los trabajadores deben estar registrados. Registrar y eliminar trabajadores de la Seguridad Social no es fácil y lleva mucho tiempo. Asegúrese de tener un buen consejo en esta área e intente evitar los recortes.
Lo anterior es una descripción general y muy general de los problemas relacionados con los trabajadores y le dará al lector una idea general de la importancia de mantener la documentación en orden con respecto a los trabajadores. No pretende ser una guía completa o que abarque todo lo relacionado con las relaciones laborales, y se debe consultar a un abogado para que revise el caso de cada trabajador individualmente.
Zona federal:
Si tiene una propiedad que limita con la Zona Federal (playa, río, lago, laguna, etc.), querrá considerar la posibilidad de solicitar el uso exclusivo y el disfrute de esta zona. En la playa, esta zona incluye 20 metros tierra adentro desde la línea de marea alta “media” o media. El gobierno federal puede otorgarle una concesión para usar y disfrutar de esta propiedad por un período de tiempo determinado (generalmente 15 años) y casi siempre renovará la concesión si ha cumplido con sus términos.
Si adquiere la concesión de la Zona Federal, deberá realizar el pago anual correspondiente, que se basa en el número de metros cuadrados de la Zona Federal que ocupa.
¿Por qué querrías la Concesión de la Zona Federal? Hay dos razones principales: 1) para aumentar el valor de su propiedad y 2) para evitar que alguien instale un “puesto de tacos” u otra estructura poco atractiva en esta tierra.
Una solicitud de concesión puede tardar hasta 3 años en ser otorgada a menos que contrate a alguien para que la lleve a cabo durante todo el proceso.
Arrendamiento y obligaciones impositivas:
Si usted alquila la propiedad que compró en México, sí tiene obligaciones impositivas en México. Muchas personas creen que si alquilan habitaciones en México pero reciben el dinero en los Estados Unidos o Canadá, no tienen ninguna obligación tributaria en México. Esto no es verdad. Si alquila una propiedad que se encuentra en México, los ingresos generados por este alquiler están sujetos a impuestos en México.
La autoridad fiscal mexicana se está volviendo cada vez más difícil y recientemente ha estado revisando Internet (páginas web) para determinar qué propiedades se alquilan. Si alquila su propiedad y no paga impuestos, corre el riesgo de que la autoridad tributaria ejerza un embargo preventivo sobre su propiedad o algo peor. Muchos de nuestros clientes nos dicen “bueno, si la autoridad fiscal llega a la casa, les diré que no le he alquilado mi propiedad a nadie”. La mala noticia es que si no muestra ingresos de alquiler o muy poco, la autoridad fiscal usará sus poderes “discrecionales” para determinar que no está informando adecuadamente los ingresos. Usarán como un indicador de mercado la ocupación de los hoteles en su área (a veces tan alto como 80%) y se multiplicarán por su tarifa por noche. Sí, hemos visto casos en los que la autoridad fiscal ha determinado enormes multas y sanciones basadas en los ingresos de alquiler “percibidos” utilizando tasas de ocupación estimadas.
Si alquila una propiedad, comuníquese con un contador público certificado, inscríbase y empiece a declarar y pagar impuestos. No vale la pena tener su propiedad gravada con una deuda tributaria y tener que pagarle a un abogado para que lo defienda.
Ser propietario a través de una corporación:
Si usted es propietario de una propiedad a través de una corporación, debe asegurarse de tener un contador público certificado que realice los impuestos necesarios y las presentaciones de inversión extranjera. Las corporaciones son negocios y deben ser tratadas como tales. Requieren mucha más atención que mantener la propiedad a través de un fideicomiso, ya que incluso si no tienen ningún ingreso, sí tienen requisitos de presentación (a menos que se les coloque adecuadamente en un estado “inactivo”). No hacer estas presentaciones resultará en multas y muchos dolores de cabeza. Notificar que su contador está haciendo estas presentaciones es tan malo como no hacerlas en absoluto. Al final del día, la autoridad fiscal vendrá a la corporación y no al contador.
Dado que las corporaciones tienen requisitos de presentación mensual, recomiendo que cada presentación realizada por el contador se envíe por fax o correo electrónico al administrador para su verificación. Esto significa estar en contacto mensual con su contador como mínimo. Las corporaciones también tienen requisitos anuales de reunión de accionistas, que deben ser firmados por todos los accionistas o socios.
Las corporaciones son negocios y deben ser tratadas como tales. México está clasificado como uno de los peores países del mundo por la cantidad de papeleo que debe conservarse y archivarse. Si tiene una corporación, debe planear tener un contador y necesita obtener una lista de todas las presentaciones que deben hacerse anualmente. Asegúrese de saber qué son y de que verifique que se están realizando. Ignorar sus requisitos de contabilidad y archivo es una de las mayores fuentes de problemas que vemos en nuestra línea de trabajo.
Las cosas son diferentes en México, y hay muchas otras cosas que surgirán después de comprar su propiedad. Muchas empresas, así como el gobierno, no le enviarán facturas, por lo que debe asegurarse de estar al tanto de lo que se debe pagar y cuándo. Intente encontrar un sistema o alguien con quien pueda trabajar y apéguese a él. Reducir el tiempo para hacer estos artículos le dará más tiempo para disfrutar de su propiedad. La cultura mexicana es diferente de lo que probablemente estés acostumbrado. Te recomiendo que disfrutes apoyándote en una nueva (no mejor o peor) forma de hacer las cosas. Si tiene alguna inquietud, asegúrese de recurrir a personas competentes y de confianza para que lo ayuden, como un agente inmobiliario experimentado, un abogado, un contador, un administrador de propiedades o incluso otro propietario de una casa que haya vivido en el país durante varios años. Hacerlo bien la primera vez le ahorrará más de la mitad del costo.
David Connell ha estado viviendo y trabajando en México por más de 16 años. Es un abogado mexicano con licencia y el socio administrativo de la firma Connell & Associates con oficinas en la Ciudad de México, Ixtapa-Zihuatanejo y Puerto Vallarta. El Sr. Connell es miembro de la junta directiva de varias organizaciones y corporaciones, incluidas organizaciones sin fines de lucro y de beneficencia, empresas de bienes raíces y desarrollo, asociaciones de propietarios de viviendas, empresas de hoteles, tiempo compartido y empresas fraccionadas. Puede encontrar más información sobre el Sr. Connell y la firma y artículos sobre temas relacionados con México en su sitio web www.mexicolaw.com.mx
